روزنامه ایران:  از اجاره‌داری حرفه‌ای که بیش از یک دهه است موضوع آن مطرح شده و دولت قبل بارها اجرای آن را وعده داد تا حمایت از مستأجران با طرح‌هایی مانند تعیین محدودیت برای افزایش سقف اجاره بها و پرداخت وام اجاره بها که اولی به خاطر نبود ضمانت اجرایی و دومی به خاطر نظارت ضعیف بر اجرا، کارآمدی مؤثری برای ساماندهی بازار اجاره نداشته است. با وجود این قوانین، بر اساس آمار بانک مرکزی، دولت قبل رکورددار جهش اجاره مسکن در ۳۸ سال اخیر است.

طرحی جدید در بازار اجاره
«کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی»، طرح جدید دیگری برای کنترل قیمت‌ها در بازار اجاره است که دو فوریت آن روز گذشته در مجلس به تصویب رسید. بر اساس آخرین آمار رسمی از بازار اجاره که بانک مرکزی برای فروردین امسال آن را ارائه داده است در فروردین ماه 1401 شاخص کرایه مسکن در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به فروردین سال 1400 به ترتیب معادل 45.6 درصد و 50.1 درصد رشد را نشان می‌دهد که این آمار نشان دهنده ادامه روند افزایشی قیمت‌ها در بازار مسکن است.
اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران مجلس در گفت‌وگو با «ایران» به جزئیاتی از طرح جدید مجلس برای ساماندهی بازار اجاره پرداخت و گفت: طرح مجلس با هدف کاهش هزینه خانوار برای پرداخت اجاره است.

وی گفت: مجلس از چند ماه پیش طرح ساماندهی بازار اجاره را بررسی کرده است که سرانجام برای تصویب فوری، دو فوریت طرح روز گذشته در صحن مجلس رأی آورد.
طرح مجلس برای ساماندهی بازار اجاره شامل سه قسمت اصلی است که دو قسمت آن مربوط به افزایش نظارت بر بنگاه‌های مشاوران املاک است.
عضو کمیسیون عمران درخصوص بخش‌های مختلف طرح ساماندهی بازار اجاره گفت: براساس این طرح، اجاره‌ها باید در سامانه اسکان و املاک قانون جهش تولید مسکن ثبت شود. اگر دفاتر املاک اجاره‌نامه را ثبت نکنند، جریمه‌های سنگینی در انتظار آنها خواهد بود و بنگاه‌های املاک هر چقدر بابت هزینه کمیسیون قرارداد، وجه اخذ کرده‌اند، چندین برابر آن را در صورت ثبت نکردن قرارداد اجاره باید جریمه بپردازند. به این ترتیب ترک فعل بنگاه معاملات املاک در این طرح دیده شده است. همچنین موجر یا مستأجر خودشان می‌توانند قرارداد را بنویسند و در سامانه وارد کنند، یا قرارداد در بنگاه نوشته شود و بنگاه آن را در سامانه ثبت کند یا قرارداد در دفاتر ثبت اسناد ثبت شود. بنابرین برخورد قضایی با عدم ثبت معاملات اجاره یکی از راهکارهای ساماندهی این بازار است. با این اقدام صاحبخانه یا بنگاه‌ها نمی‌توانند قرارداد غیر رسمی بنویسند یا اقدامی خلاف قانون در قرارداد اجاره وارد کنند.

در طرح مجلس فرمول جدیدی برای تعیین تعرفه یا حق کمیسیون قراردادهای اجاره در بنگاه‌های مشاوره املاک نوشته شده است. شاکری افزود: دومین بند قانون ساماندهی بازار اجاره مربوط به تعرفه بنگاه‌های املاک است. بر اساس این بند، وزارت راه و شهرسازی موظف است تعرفه کمیسیون اجاره‌نامه در بنگاه‌ها را بر اساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک موضوع بند 64 قانون مالیات‌های مستقیم تعیین کند که بر این اساس تعرفه بنگاه دیگر بر اساس درصدی از قیمت مسکن یا مبلغ اجاره نخواهد بود. حتی این ضریب هم سقفی دارد. هر چقدر تعداد اجاره‌نامه‌هایی که در بنگاه ثبت می‌شود زیاد شود، مبلغ  تعرفه به صورت پلکانی کاهش می‌یابد. بنابراین مبلغ تعرفه به تعداد قرارداد اجاره‌ای که هر ماه بنگاه ثبت می‌کند بستگی دارد.
در حال حاضر حق کمیسیون بر اساس درصدی از قیمت ملک یا اجاره آن اخذ می‌شود که برخی فعالان بازار، آن را انگیزه‌ای برای مشاوران املاک می‌دانند تا به افزایش نرخ اجاره دامن بزنند. سومین بند از قانون ساماندهی بازار اجاره مربوط به قیمت اجاره است. آن طور که عضو کمیسیون عمران مجلس اظهار کرد، «افزایش اجاره هر واحد در هر سال بر اساس شاخص‌های اقتصادی که در ماده 522 آیین دادرسی عنوان شده است، تعیین می‌شود.»
شاکری در این خصوص توضیح داد: اگر ملکی که قرار است اجاره شود، سابقه ثبت در سامانه املاک داشته باشد، افزایش سالانه اجاره به آن قرارداد تعلق می‌گیرد. اما اگر واحد اجاره‌ای سابقه ثبت در سامانه املاک نداشته باشد، مبنای اجاره بر اساس متوسط مبلغی که در اجاره ‌نامه واحدهای آن منطقه ثبت شده است، با درصدی افزایش تعیین می‌شود. به این ترتیب اجاره ملکی که سابقه اجاره ندارد و برای اولین بار اجاره می‌رود بر اساس میانگین قیمت اجاره آن منطقه مشخص می‌شود.

موجران قانونمند تشویق می‌شوند
علاوه بر بندهای تنبیهی، در طرح مجلس مشوق‌هایی برای مالکانی که در قراردادهای اجاره این قانون را رعایت کنند، در نظر گرفته شده است. به گفته عضو کمیسیون عمران، براساس این قانون، موجرانی که اجاره‌نامه را در سامانه املاک و اسکان ثبت می‌کنند دو فاکتور تشویقی برای آنان در قانون در نظر گرفته شده است.
تخفیف 50 درصدی عوارض نوسازی یکی از این مشوق‌ها است. دومین مشوق، تخفیف در نرخ سود وامی است که موجران برای امور مسکن مانند ساخت، نوسازی، بازسازی یا تعمیرات دریافت می‌کنند و آنها برای دریافت این وام اولویت خواهند داشت.
نمایندگان مجلس پیشنهاد داده‌اند این قانون برای سه سال اجرا شود و بعد از سه سال بازبینی دوباره در آن صورت بگیرد.

کارایی طرح
برخی فعالان بازار مسکن، با اشاره به قوانین مختلفی که برای ساماندهی یا کنترل قیمت برای بازار اجاره نوشته شده است، نسبت به تأثیرگذاری این قانون برای ساماندهی بازار اجاره ابراز تردید می‌کنند. آنها مهم‌ترین ابزار کنترلی در بازار اجاره را افزایش عرضه و کاهش تقاضا در این بازار می‌دانند. رسول جهانگیری، رئیس کمیسیون املاک اتاق اصناف معتقد است: مسکن، به بازاری برای سوددهی سرمایه‌گذاری تبدیل شده بنابراین سرمایه‌گذاری در بازار مسکن برای سود بیشتر بوده است. وی در گفت و گو با «ایران» گفت: بر این اساس واحدهای ساخته شده بر طبق تقاضای مصرفی بازار نیست. بیشتر واحدهای ساخته شده در سال‌های اخیر واحدهای «لاکچری» است که سود بیشتری را نصیب سازنده و سرمایه‌گذار می‌کند. به این ترتیب متقاضیان مصرفی با کاهش واحد متناسب با نیازشان مواجهند و هرچه عرضه این واحدها کمتر باشد، رهن و اجاره بها بیشتر می‌شود.

یکی از مهم‌ترین قوانینی که برای ساماندهی بازار مسکن تدوین شده قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی یا لوکس است. کارشناسان اقتصادی این قانون را کارآمدترین قانونی می‌دانند که در کشورهای مختلف برای جلوگیری از سوداگری در بازار مسکن  و کنترل قیمت‌ها، اجرا می‌شود. از سال 95 این قانون مالیاتی در دستور کار قرار گرفت اما دولت وقت آن را اجرا نکرد. دولت سیزدهم تأکید کرده که قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی را اجرا می‌کند. در قانون بودجه امسال، 2هزار میلیارد تومان درآمد مالیاتی از این محل دیده شده است اما عضو کمیسیون عمران گفت: اجرای قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی و لوکس خوب پیش نرفته و می‌توان گفت ناموفق بوده است. تا الان مبلغی بابت این قانون مالیاتی وصول نشده و به خاطر مشکلات مختلف و نبود ضمانت اجرایی لازم، بعید است مبلغی از این محل وصول شود.  طرح مجلس برای ساماندهی بازار اجاره، در نهایت پس از بررسی در کمیسیون تخصصی، خارج از نوبت در صحن مجلس بررسی و تعیین تکلیف خواهد شد.

شرح طرح مجلس برای ساماندهی بازار اجاره

مالکان باید قرارداد اجاره را در دفتر اسناد رسمی یا در سامانه املاک و اسکان ثبت کنند
میزان افزایش اجاره ‌بها بر اساس میزان افزایش شاخص سالانه کالاهای اعلامی از سوی بانک مرکزی باشد
اگر موجر اجاره‌بها را بیش از شاخص تورم افزایش دهد، مکلف به پرداخت مالیات بر درآمد اجاره است
ارزش ملک یا ارزش اجاره بهای آن، در تعیین نرخ تعرفه قراردادهای اجاره در بنگاه‌های املاک تأثیری ندارد
دریافت تسهیلات خرید و بازسازی مسکن به صورت خارج از نوبت با سود کمتر و کاهش 50 درصدی عوارض شهری برای مالکانی که از قانون تمکین کنند

انتهای پیام/