اخبار آنلاین روزنامه ایران (ایران آنلاین) وابسته به موسسه فرهنگی و مطبوعاتی ایران

  • دوشنبه ۳۱ خرداد ۱۴۰۰

بیمه مسئولیت مدیر ساختمان چه نوع بیمه‌‌ای است؟

بیمه مسئولیت مدیر ساختمان چه نوع بیمه‌‌ای است؟
سید آرش امام جمعه کارشناس بیمه

یک مدیر ساختمان چه نوع بیمه یا بیمه‌نامه‌هایی را از نظر قانونی باید برای ساختمان تهیه کند؟
طبق ماده ۱۴ قانون تملک آپارتمان‌ها، مدیر یا مدیران ساختمان‌ها مکلف هستند که بیمه‌نامه آتش‌سوزی برای ساختمان تهیه کنند که به این بیمه‌نامه می‌توان پوشش‌هایی مانند زلزله، سیل و… را هم افزود. علاوه بر آن تهیه بیمه‌نامه مسئولیت مدیر یا هیات مدیره ساختمان نیز ضروری به نظر می‌رسد. این بیمه‌نامه مسئولیت مدیر ساختمان را در رویارویی با حوادث غیرمترقبه مالی یا جانی به شرکت بیمه محول می‌کند. در ساختمانی که بیمه آتش‌سوزی و بیمه مسئولیت مدیر ساختمان نداشته باشد، چنانچه حادثه و خسارتی رخ دهد، هرکدام از زیان‌دیدگان می‌توانند از مدیر یا مدیران ساختمان شکایت کنند و به اندازه خسارت‌شان از آن‌ها هزینه دریافت کنند. بدین سبب اگرچه اقدام به تهیه بیمه نامه مسئولیت براساس قانون، مانند بیمه‌نامه آتش‌سوزی لازم‌الاجرا نیست؛ اما در حکم قانون نانوشته‌ای است که می‌بایست حتما بدان اقدام شود تا تبعات سنگینش گریبانگیر مدیر ساختمان نگردد. در واقع علت اینکه بسیاری از افراد از پذیرفتن این مسئولیت، سر باز می‌زنند، نگرانی از این تبعات است؛ اما افراد آگاه در صورتی مدیریت ساختمان را بر عهده می‌گیرند که ساکنان شرط اقدام به بیمه‌های ضروری ساختمان را بپذیرند.
محدوده مسئولیت مدیر ساختمان در کدام مکان‌ها در ساختمان است؟ چه نوع خسارتی و تا چه سقفی ممکن است به مدیر ساختمان تحمیل شود؟
در واقع حوزه استحفاظی و وظیفه مدیر ساختمان حفظ و نگهداری مشاعات و پارکینگ ساختمان است. هرگونه خسارات مالی و جانی با هر سقفی در این محدوده برای ساکنان و اشخاص ثالث (غیر از ساکنان) رخ دهد، مسئولیتش با مدیر ساختمان است. اگر خسارت این افراد تا سقف بیست میلیون تومان باشد، از طریق شورای حل اختلاف می‌توانند پرونده تشکیل بدهند و خسارتشان را دریافت کنند و اگر بالای ۲۰ میلیون تومان باشد، باید برای شکایت به دادگاه مراجعه کنند. پس اولین اقدام ضروری برای یک مدیر ساختمان تهیه یک بیمه‌نامه آتش سوزی و سپس بیمه مسئولیت مدیر ساختمان است که بار حقوقی مسئولیت را از روی دوش خود بردارد.
بیمه مسئولیت مدیر یا هیات‌مدیره ساختمان یک بیمه بسیار کاربردی و راهبردی است. اگر مدیر ساختمان یک بیمه مسئولیت خوب و کامل داشته باشد، می‎تواند خیلی راحت مسئولیت تمام گرفتاری‌های احتمالی را برعهده شرکت بیمه بگذارد. برای مثال فرض کنید یک سنگ از نمای ساختمان سقوط کند و بر روی سر کسی بیفتد و خسارت جانی به بار آورد یا در بالکن یکی از طبقات یک گلدان سقوط کند و بر روی یک ماشین بیفتد و خسارت مالی به بار آورد. همه این‌ها در صورت نداشتن بیمه مسئولیت بر عهده مدیر یا هیات‌مدیره ساختمان است.
در تهیه بیمه نامه مسئولیت مدیر ساختمان به چه نکاتی دقت کنیم؟
در تهیه بیمه نامه مسئولیت مدیر ساختمان دو موضوعِ بسیار مهم و در خور توجه وجود دارد. نخست اینکه مدیر ساختمان باید پوشش دیه سال مربوطه را به صورت کامل تهیه کند و اگر بیمه نامه به گونه‌‌ای باشد که قسمتی از آن در سال آینده ادامه خواهد داشت؛ برای مثال شش ماه آن در سال جاری و شش ماه در سال آینده باشد و افزایش دیه به آن بخورد، مدیر ساختمان باید بر روی بیمه‌نامه الحاقیه بزند؛ چون اگر این کار را نکند و افزایش دیه ندهد، اگر در آن بازه خسارتی وارد شود، ناگزیر است تا مابقی خسارت را شخصا پرداخت کند. پس باید حتما دیه کامل آن سال را در بیمه نامه داشته باشد. اما شاید پرسیده شود چرا بحث دیه مهم است؟ چون گاهی مدیر ساختمان فرد یا افرادی را برای انجام امور خدماتی از جمله سرویس آسانسور یا موتورخانه یا تمیز کردن نما به ساختمان می‌آورد و برای این افراد حادثه‌‌ای رخ می‌دهد که منجر به فوت می‌شود. اینجاست که مدیر ساختمان به عنوان کارفرمای آنها مسئول است و باید دیه بدهد؛ مگر آنکه از قبل دوراندیشی کرده باشد و ساختمان را تحت پوشش این بیمه قرار داده باشد.
نکته دوم این که هوشیار باشیم که بیمه‌نامه به گونه‌‌ای تنظیم شود که شامل پوشش مناسبی برای خسارت‌های مالی و جانی احتمالی باشد تا اگر برای ساکنان، مهمان‌ها یا حتی رهگذران و تعمیرکاران، حادثه‌‌ای در ساختمان رخ داد، بیمه هزینه‌های آن را تقبل کند.
بیمه نامه مسئولیت مدیر ساختمان یا آتش سوزی ساختمان باید به اسم هیات مدیره صادر شود یا مدیر ساختمان؟
این پرسش بسیار مهمی است. این بیمه نامه اگر به اسم هیات مدیره ساختمان صادر شود، مثلا به نام هیات مدیره ساختمان پلاک ۱۲ یا ساختمان مروارید، اگر حادثه‌‌ای رخ دهد و خسارتی تعلق گیرد، شرکت بیمه چک را در وجه هیات مدیره ساختمان مروارید صادر می‌کند ولی چون ساختمان مروارید در ثبت شرکت‌ها ثبت نشده است و شناسه ملی ندارد، هیچ وقت این چک وصول نمی‌شود. از این رو یک نفر باید از طرف هیات مدیره یا ساکنان، مدیر ساختمان شود که در شرایط خصوصی بیمه‎نامه، نام وی به عنوان بیمه گذار ساختمان درج شود و چک خسارات احتمالی در وجه ایشان صادر گردد و قابل وصول باشد.
پرسش دیگر اینکه برخی از ساختمان‌ها بیمه آسانسور دارد؛ آیا باز هم باید بیمه مسئولیت مدیر ساختمان داشته باشد؟
بله. حتما. چرا که شرکتی که آسانسور شما را بیمه کرده است، فقط و فقط اتفاقاتی که برای آسانسور از نظر فنی پیش آید، یا حوادثی را که برای افراد داخل آسانسور رخ دهد، بیمه کرده است و پوشش می‌دهد ولی اگر مدیر ساختمان یک آدم فنی را برای سرویس و خدمات به ساختمان آورده باشد و مثلا آن شخص در چاله آسانسور باشد و برایش اتفاقی بیفتد، دیگر بیمه آسانسور آن را پوشش نمی‌دهد؛ چون کارفرما، مدیر ساختمان است و خسارت جانی یا مالی این موضوع بر عهده وی است؛ نه شرکتی که آسانسور را بیمه کرده است. پس بیمه مسئولیت کامل کننده بیمه آتش سوزی و آسانسور است و ضروری است. تهیه این بیمه نامه در ساختمان‌ها و مجتمع‌های بزرگ به سبب گستردگی و سنگینی بار مسئولیت، به مراتب اهمیت بیشتری دارد.
آیا بیمه نامه مسئولیت مدیرساختمان برای مدیر ساختمانی است که توسط هیات مدیره یا اهالی ساختمان بر اساس یک صورتجلسه به طور رسمی به مدیریت انتخاب شده یا برای کسی که به صورت عرفی فقط تقبل زحمت می‌کند و امور ساختمان را انجام می‌دهد، نیز صادق است؟
از نظر شرکت‌های بیمه الزامی به ارائه صورتجلسه هیات مدیره برای معرفی مدیر ساختمان نیست. ممکن است در ساختمان‌ها یا مجتمع‌های بزرگ به صورت رسمی صورتجلسه‌‌ای وجود داشته باشد و مدیر و هیات مدیره ساختمان معرفی شوند یا در مجتمع‌ها و ساختمان‌های کوچک چند همسایه به صورت عرفی یک نفر را مدیر ساختمان کنند. پس ضرورت تهیه این بیمه‌نامه شامل همه مدیران ساختمان می‌شود و فقط هم مربوط به مجتمع‌های مسکونی، اداری، تجاری بزرگ، برج‌ها و مال‌ها نیست؛ حتی مدیر یک ساختمان ۴ واحدی هم باید نسبت به تهیه این بیمه نامه اقدام کند. خبر خوب اینکه حق بیمه ساختمان‌های کم واحد به سبب احتمال حوادث و خسارات کمتر، بسیار پایین‌تر از مجتمع‌های بزرگ است که سرایدار، نگهبان، مسئول تاسیسات و… ندارند و شرکت‌های بیمه معمولا تخفیفات خوبی برای این نوع بیمه‌ها دارند.
اگر بر اثر اقدامات اخیر مدیر ساختمان در بخشی از تاسیات ساختمان مثلا وسایل برقی ساکنان اتصالی کند و بسوزد، یا کسی دچار برق گرفتگی شود، هم مسئولیتش با مدیر ساختمان یا شرکت بیمه است؟
وظیفه مدیر ساختمان فقط حفظ و نگهداری مشاعات و پارکینگ ساختمان است. مدیر ساختمان در کارهای برقی معمولا با برق واحدها کاری ندارد و کنتور برق مشاعات هم جداگانه است. پس این قسمت به بیمه مربوط نمی‌شود؛ اما چیزی که من دانستن آن را برای همه افراد ضروری می‌دانم، این است که کلیه نوسانات برق شهری که باعث خسارت‌های مالی بشود، تحت پوشش اداره برق است چون اداره برق به صورت ماهانه یک هزینه‌‌ای در صورتحساب برق همه واحدها با عنوان نوسان برق اضافه می‌کند و اگر نوسان برق خسارت‌های مالی به کسی وارد کرد، شرکت برق موظف است از همین محل هزینه خسارات احتمالی را پرداخت کند.
چطور می‌شود اثبات کرد که نوسانات برق سبب خسارت شده است؟
اداره برق هم زمان نوسانات را می‌داند؛ هم کارشناسان خبره‌‌ای دارد که با بررسی شواهد می‌توانند این موضوع را تایید یا رد کنند.
انواع دیگر بیمه مسئولیت چیست؟
بیمه‌های مسئولیت، شامل بیمه‌های مسئولیت عمومی، بیمه‌های مسئولیت حرفه‌‌ای و بیمه‌های مسئولیت کار فرما در قبال کارکنان و همچنین بیمه‌های مسئولیت قراردادهای حمل و نقل و… هستند که این بیمه‌ها به طور کلی بار حقوقی مسئولیت حوادث احتمالی برای افراد (حقیقی یا حقوقی) را به عهده شرکت‌های بیمه می‌گذارند.

/ ایران آنلاین

کپی