اخبار آنلاین روزنامه ایران (ایران آنلاین) وابسته به موسسه فرهنگی و مطبوعاتی ایران

  • شنبه ۱۰ آبان ۱۳۹۹
راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات از نگاه کارشناسان

بازار مثمر، به شرط هدایت سرمایه برای تولید مسکن

بازار مثمر، به شرط هدایت سرمایه برای تولید مسکن

گروه اقتصادی | راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات یا بورس مسکن مدتی است که در شورای عالی بورس مطرح شده و در حال مطالعه است. البته زمان راه‌اندازی این بورس به عنوان بورس پنجم در کشور هنوز مشخص نیست. آخرین اخبار در مورد بورس املاک، تأسیس آن در اواخر مهرماه است.

اگر قرار باشد بورس املاک به عنوان پنجمین بورس در کشور فعال شود، شورای عالی بورس باید مجوزهای لازم برای آن را صادر کند. در این خصوص حسن قالیباف اصل، رئیس سازمان بورس اعلام کرده که «شورای عالی بورس آخرین وضعیت راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات و امتیازات را بررسی کرده و مقرر شده در صورت تأیید نهایی، پذیره‌نویسی این بورس از اواخر مهرماه آغاز شود. در این زمینه مقرر شده تا هیأت مؤسس، اساسنامه را تنظیم و به سازمان بورس و اوراق بهادار ارسال کند.»
تبیین ساز و کارها
درخصوص راه‌اندازی بورس جدید، با عنوان بورس املاک، متولیان و سیاستگذاران، معتقدند با توجه به نارسایی‌های موجود در حوزه مسکن، برای ساماندهی این بازار، تفکری جدید در قالب بازار سرمایه‌گذاری برای بازار مسکن ایجاد شود. ضرورت راه‌اندازی بورس املاک از نگاه روح‌الله حسینی مقدم، عضو شورای عالی بورس این‌گونه توضیح داده می‌شود که برای کنترل و شفافیت بازار مسکن «جمع‌بندی کارشناسی این است که یک بازار ساختار یافته که هم موضوع عرضه و فروش مسکن را نظام‌مند کند و هم به تولید مسکن و تأمین مالی تولید و عرضه مسکن در کشور کمک کند، نیاز است.»
عضو شورای عالی بورس در این باره معتقد است که «بر اساس قانون بازار اوراق بهادار، تأمین مالی عمومی در بازار اولیه باید تحت نظارت سازمان بورس و اوراق بهادار باشد. اگر کمک کنیم این بورس شکل بگیرد، تأمین مالی‌ها برای تولید مسکن توسط همین شرکت‌های شناسنامه‌دار و متخصص به راحتی صورت خواهد گرفت.» حسینی مقدم مزایای تشکیل بورس املاک را استفاده از ابزارهای تخصصی مسکن مانند صندوق زمین و ساختمان و صندوق املاک و مستغلات عنوان می‌کند.
حسینی‌مقدم در گفت‌و‌گو با «ایران» از 3 امتیاز اصلی به عنوان اهداف راه‌اندازی بورس مسکن نام می‌برد. او می‌گوید: امتیاز اول راه‌اندازی بورس املاک تأمین مالی برای تولید مسکن است. امتیاز دوم قانونمند شدن پیش‌فروش‌ها است. پیش‌فروش‌های مسکن در کشور همیشه نارضایتی و شکایت زیادی دارد. هیچ ارگانی ناظر بر پیش‌فروش نیست اما با پذیره‌نویسی در بورس املاک، پیش‌فروش تحت نظارت قرار می‌گیرد. امتیاز سوم هم تأمین مالی برای تأمین مالی نهادها و شرکت‌های ارائه‌دهنده خدمات زیرساختی مسکن است.
البته قاسم محسنی، عضو سابق شورای عالی بورس در گفت‌وگو با «ایران» می‌گوید از ابتدا قرار بر این بود که در بورس اوراق سلف تحت عنوان «فروش متری مسکن» در بورس منتشر شود و موضوع راه‌اندازی بورس پنجم به نام بورس املاک مطرح نبوده است. برخی کارشناسان هم این موضوع را مطرح می‌کنند که با وجود انجام معاملات مسکن در بورس کالا لزومی به راه‌اندازی بورس جدید نیست. داد و ستد املاک به‌عنوان بخشی از معاملات بورس کالا هم‌اکنون در بورس کالا در دسترس است. به نظر می‌رسد اگر بورس املاک و مستغلات منجر به سوق سرمایه‌ به سمت تولید مسکن و تأمین مالی بخش مسکن شود بازاری مفید برای گره‌گشایی از مشکلات بخش مسکن خواهد بود. تا روشن شدن زوایای مختلف و اهداف راه‌اندازی بورس املاک، نظر قطعی در مورد ضرورت یا عدم ضرورت راه‌اندازی این بورس روشن نیست.


ساختارها را مشخص کنیم

میثم رادپور/کارشناس بازارهای مالی
در دنیا، ساختارهایی برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های عمرانی داریم. مثلاً صندوق‌های مسکن و ساختمان به دلایل روشنی ایجاد شده است. این صندوق‌ها جذابیت مشخصی هم دارد. اگر راه‌انداری بورس املاک و مستغلات فقط برای فروش املاک مازاد باشد، جریان نقدینگی در این بورس باید مشخص باشد. مثلاً فعالیت شرکت‌ها در بورس سازوکار دارد. سود‌ها تقسیم می‌شود و هر سهامدار حقوقی دارد، هر کسی به تناسب سوددهی شرکت سهم می‌برد. در بازار املاک این حق و حقوق چگونه باید باشد؟ املاک فقط قرار است عرضه شود یا اینکه موضوع اجاره‌داری هم مطرح است؟ در بورس‌های دنیا شرکت‌های ساختمانی فعال هستند و مردم با خرید سهام شرکت‌های ساختمانی، در سود احداث پروژه‌های ساختمانی شریک می‌شوند و این شرکت‌ها هم با فروش سهام، از بازار سرمایه تأمین مالی می‌کنند. آیا در بورس املاک ما هم سازوکار به همین ترتیب است یا نه؟ البته ما تجربه راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان را هم داریم، اما از این صندوق‌ها استقبال نشد. پس برای راه‌اندازی بورس املاک باید جذابیت‌های آن را افزایش دهیم. موضوع فروش متری املاک هم در بورس کالا مطرح شده است. در این مورد هم جزئیات مشخص نیست، اما با توجه به ویژگی معاملات املاک و مسکن، موفقیت در فروش متری حتمی نیست. با توجه به اینکه مسکن کالایی مصرفی است نباید به عنوان کالایی سرمایه‌ای آن را در بورس عرضه کرد. اگر این اتفاق بیفتد، مشکلات قیمتی در بازار مسکن تشدید می‌شود.

عرضه املاک در بورس کالا به جای بورس مسکن

حسین خزلی/کارشناس بازار سرمایه
بعد از 22 سال کار در بازار سرمایه و دیدن 14 بورس بزرگ در سراسر دنیا، چیزی به نام بورس املاک را ندیدم و نمی‌شناسم. به نظر نیازمند راه‌اندازی بورس جدید برای این بخش از بازار نیستیم. هر نیازی که به عنوان بورس برای معاملات، کشف قیمت، حراج، نظارت، تسویه و تهاتر وجود دارد، در بورس کالای ایران این امکان است. ایجاد بورس جدید با هزینه‌های بالا نه تنها فایده‌ای ندارد بلکه درگیر شدن در سازوکارهای اداری و بوروکراسی به دنبال خواهد داشت. بورس‌های ملی در دنیا سال‌هاست با هم ادغام و یکپارچه شده‌اند و کشورهایی که دارای چندین بورس بودند یا بورس‌ها را ادغام کردند یا تحت یک گروه درآوردند. برای مثال در توکیو بورس کالا و کشاورزی با بورس اصلی همه با هم تحت یک گروه درآمدند و بورس توکیو، در حال حاضر تحت یک پلتفرم معاملاتی است. در برزیل هم سال‌هاست که بورس ملی و بورس کالا با هم ادغام شدند و یک بورس ایجاد شده است. چون بورس‌ها همه اوراق بهادار مشتق از یک دارایی پایه را معامله می‌کنند نیاز نیست بورس‌های متعدد داشته باشیم.

در ایران هم به نظر وجود و فعالیت 4 بورس، زائد و اضافی است. ما فعلاً دو بورس اوراق بهادار حاصل از تلفیق بورس تهران و فرابورس و بورس کالا حاصل از تلفیق بورس کالا و انرژی را داریم.در آینده همین دو بورس را می‌توانیم تلفیق کنیم و یک بورس داشته باشیم. صنعت بورس صنعتی نیست که آن را شخصی‌سازی کنیم و هر چیزی را در قالب بورس دربیاوریم. اگر ما برای پروژه‌های عمرانی می‌خواهیم تأمین مالی کنیم - که کار بسیار واجبی است - نیازی به تأسیس بورس نداریم. ما نیاز به تأسیس شرکت‌های بزرگ سرمایه‌گذاری داریم. نیاز به پذیره‌نویسی شرکت‌های بزرگ داریم.  دیگر برای بخش مسکن راه‌اندازی بورس راهکار نیست.

برای تأمین مالی پذیره‌نویسی و انتشار اوراق تأمین مالی برای پروژه‌ها، بورس‌های موجود ما کافی است. تأمین سرمایه‌های ما توان مدیریت این کار را دارند. مشخص نیست در قالب ساز و کار یک بورس مسکن که نمونه آن را در دنیا نداریم، چگونه این کار می‌خواهد انجام شود؟ ما متأسفانه از مسیر توسعه بازارهای مالی دنیا استفاده نمی‌کنیم. نباید با راه‌اندازی بورس جدید، مشکلات بازار سرمایه را افزایش دهیم. از سیاستگذاران تقاضا داریم مطالعات راه‌اندازی بورس مسکن منتشر شود. برای کشف قیمت روی یک دارایی حتی دارایی مانند زمین و ساختمان، نیاز به تأسیس بورس جدید نیست چون همه سازوکارها در قوانین و بورس‌های موجود وجود دارد.

کپی