اخبار آنلاین روزنامه ایران (ایران آنلاین) وابسته به موسسه فرهنگی و مطبوعاتی ایران

  • پنج شنبه ۱۶ مرداد ۱۳۹۹
کارشناسان در گفت‌و‌گو با «ایران» نظر می‌دهند

تأثیر راه‌اندازی بورس املاک بر ساماندهی بازار مسکن‌

تأثیر راه‌اندازی بورس املاک بر ساماندهی بازار مسکن‌

گروه اقتصادی/آن‌طور که فرهاد دژپسند، وزیر اقتصاد، خبر داده بورس املاک و مستغلات از این هفته راه‌اندازی می‌شود. به گفته وزیر اقتصاد ۱۲ حوزه درگیر بورس مستغلات هستند، سازمان‌ها، چون بنیاد مستضعفان، بنیاد شهید، ستاد فرمان امام، سازمان تأمین اجتماعی و دانشگاه آزاد اعلام آمادگی کرده‌اند تا املاک خود را در این بورس قرار دهند.

بر این اساس، راه‌اندازی بورس املاک به‌صورت بورس «مستقل املاک» است و دولت قصد دارد در این بورس املاک مازاد خود را از این طریق به فروش برساند. با افزایش قیمت مسکن و کاهش معاملات در بهار امسال عزم دولت برای راه‌اندازی بورس املاک جدی‌تر شد. حالا با اعلام وزیر اقتصاد دولت به‌دنبال عرضه املاک مازاد دولتی در بازار مستقل املاک است. با توجه به گفته‌های قبلی وزیر اقتصاد در خصوص عرضه املاک مازاد بانک‌ها و دولت در بورس کالا، برخی کارشناسان بازار سرمایه معتقدند منظور وزیر اقتصاد عرضه املاک در تابلو مستقلی در بورس کالا بوده است، اما سناریوی دوم این است که باید یک بورس جدید به‌عنوان بورس مسکن راه‌اندازی شود که کارشناسان بازار سرمایه با توجه به فراهم بودن زیرساخت‌های این معاملات در بورس کالا و همچنین وجود قانون برای عرضه املاک در این بورس صرف هزینه و زمان زیاد برای راه‌اندازی یک بورس جدید در کشور را امری منطقی نمی‌دانند.

حسن قالیباف‌اصل، رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار در خصوص راه‌اندازی بازار بورس املاک توضیح داد که «بحث تشکیل بورس املاک، اتفاق تازه‌ای است که در بازار سرمایه در حال وقوع است. ما قصد داریم در کنار املاک، امتیازات و اموال نیز مورد معامله قرار گیرند. در حوزه املاک دو مشکل اصلی در کشور ما وجود دارد؛ یکی بحث نقدشوندگی و دیگری بحث کشف قیمت است. از طریق بورس املاک به‌دنبال آن هستیم که قیمت منصفانه تعیین شود، دارایی‌ها نقدشونده باشند و به‌عنوان ابزار تأمین مالی مورد استفاده قرار گیرند.»
همچنین علی صحرایی، مدیرعامل بورس تهران هدف از راه‌اندازی بورس املاک را «پایین آمدن قیمت نهایی برای مصرف کنندگان» دانست. به‌گفته صحرایی «سرمایه‌گذاری و پس‌انداز سالانه در مسکن به‌صورت متری خواهد بود.» طبق اصل ۳۱ قانون اساسی دولت موظف است برای اقشار کم توانمند جامعه مسکن فراهم کند. به نظر می‌رسد در بورس املاک امتیازات، پروژه‌ها و زمین لازم برای ساخت و ساز عرضه خواهد شد. اینکه راه‌اندازی بورس تا چه حد برای خانه دار شدن اقشار کم درآمد تأثیر‌گذار خواهد بود هنوز مشخص نیست. بورس املاک، پنجمین بورس کشور است و به گفته مسئولان بازار سرمایه، «کار تخصصی این بورس معاملات دارایی‌های مالی مبتنی بر املاک برای تأمین مالی است.»البته قرار است در بورس املاک آپارتمان هم معامله ‌شود.

کارشناسان بر این نکته تأکید دارند که آنچه تحت عنوان بورس مسکن مطرح شده در واقع صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان است و با بورس املاک و مستغلات که قرار است عمدتاً به فروش دارایی‌های مازاد شرکت‌های دولتی بپردازد تفاوت دارد. بر این اساس، عرضه املاک در راستای قانون رفع موانع تولید انجام می‌شود. طبق این قانون، شرکت‌های دولتی تا پایان امسال فرصت دارند تا املاک و دارایی‌های مازاد خود را به فروش برسانند و در غیر این صورت با مالیات‌های سنگین مواجه خواهند شد.

البته کارشناسان اقتصادی نظرات متفاوتی در مورد تأثیرگذاری راه‌اندازی بورس املاک در ساماندهی بازار مسکن ارائه می‌دهند. مخالفان طرح معتقدند اینکه با راه‌اندازی بورس مسکن، چطور قرار است مسکن متری به فروش برسد یا چطور قرار است املاک بزرگ را در قالب ETF‌ها عرضه کرد، مشخص نیست. آنها می‌گویند مسکن، کالایی مصرفی است و اگر قرار باشد مشکلات متقاضیان واقعی مسکن کاهش یابد، باید مشکل اصلی این بازار ریشه‌یابی و مرتفع شود. عرضه مسکن در بورس، تأثیری در رفع مشکلات بخش عرضه مسکن نخواهد داشت.

موافقان اما می‌گویند با توجه به ارزش مسکن در ایران و نیز حجم بالای املاک مازاد بانک، راه‌اندازی بازاری مستقل برای مسکن که از شفافیت اطلاعاتی برخوردار باشد، اقدام مناسبی خواهد بود‌. با راه‌اندازی بورس مسکن، بازاری برای عرضه املاک بزرگ و به‌صورت مشارکتی خواهیم داشت و این اقدام شاید روزنه‌ای برای عرضه املاک مازاد بانک‌ها بگشاید.
به نظر می‌رسد با روشن شدن جزئیاتی بیشتر از بورس املاک، در خصوص عملکرد این بورس و تأثیر آن بر ساماندهی بازار سرمایه می‌توان نظرات قطعی تری ارائه داد.‌

حل 3مشکل اساسی بازار مسکن با راه‌اندازی بورس املاک

همایون دارابی/ ‌ کارشناس بازار سرمایه‌
امـــــلاک و مســـــتغلات مشکلات اساسی است. نسل جوان برای تأمین سرپناه و بهبود شرایط زندگی دچار مشکل هستند. در قانون اساسی بر این حق اولیه و تأمین مسکن برای شهروندان تأکید شده است. وقتی مشکلات بازار مسکن را کالبدشکافی می‌کنیم مسأله بحران مسکن به دوعامل اساسی و دو گلوگاه می‌رسد. گلوگاه اول تأمین سرمایه برای ساخت وسازاست. گلوگاه دوم مشکل عدم شفافیت در نظام قیمت‌گذاری است. وقتی وارد بنگاه می‌شوید می‌پرسید قیمت این آپارتمان چند است هیچ توضیحی در مورد قیمت‌ها وجود ندارد. این مشکل زمانی که جهش قیمت داریم بیشتر نمایان می‌شود.  راه حلی که در حال حاضر برای این دو گلوگاه به‌نظر می‌رسد راه‌اندازی بورس املاک و مستغلات است. این بورس چند کارکرد می‌تواند داشته باشد. اول اینکه نظام کشف قیمت بخصوص در پروژه‌های بزرگ شفاف می‌شود.

سرمایه‌گذار و خریدار در یک نظام شفاف عرضه و تقاضای روشن، به یک قیمت منطقی می‌رسند.این شفافیت دو خصوصیت دارد؛ اول اینکه سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات را افزایش می‌دهد و دوم به افراد اجازه می‌دهد در شرایط معقولی اقدام به خرید کنند. در کنار این، دهها ابزار مختلف قابل تعریف است. یعنی اینکه از طریق صندوق‌های زمین و ساختمان، پروژه، فروش متری مسکن، لیزینگ، اعطای وام اوراق مسکن... می توان مشکلات خانوار را در تأمین مسکن کاهش داد. گلوگاه سومی هم البته در بخش مسکن وجود دارد و آن نبود پیمانکاران و شرکت‌های بزرگ است. ساخت و ساز شخصی و فردی گران تمام می‌شود و بدون کیفیت است.

در کنار کشف قیمت عادلانه و تأمین سرمایه این مسأله هم در بورس املاک قابل حل است. وقتی سرمایه به‌ سمت مسکن روانه شود قاعدتاً منجر به تشکیل شرکت‌های بزرگ می‌شود. همچنین با شفاف‌تر شدن قیمت‌ها، شرکت‌های بزرگ که بازدهی خوبی دارند می‌توانند سهامداران بیشتری جذب کنند. بنابراین گلوگاه‌های مسکن از موانع خارج می‌شود. باید الزامات قانونی برای معاملات املاک در بورس اجرا شود. ثبت هیچ معامله ای بدون ثبت خرید یا فروش در سامانه انجام نشود یعنی هر کسی می‌خواهد خانه ای بفروشد برای مدتی موظف به درج آگهی فروش در سامانه معاملات املاک باشد تا در فضایی شفاف معاملات املاک انجام شود.

مزیت این طرح این است که میزان کل تقاضا و عرضه مسکن در کشورمشخص می‌شود و قیمت‌هایی که در حراج کشف می‌شود می‌تواند مبنای قابل قبولی برای بقیه املاک باشد. ابزارهایی مثل صندوق پروژه، اوراق مشارکت و اوراق استثنا می‌تواند در این بازارعرضه شود. در نهایت خدمات لیزینگ یا اوراق تسهیلات یا وام هم در این بازار شفاف می‌شود. بخش مسکن بعد از نفت بزرگ‌ترین بخش اقتصادی است و پتانسیل خوبی برای ساماندهی و جلب فعالان اقتصادی دارد. بنابراین راه‌اندازی بورس برای بخش بزرگی از اقتصاد ضروری به نظر می‌رسد.‌

فروش زمین‌های دولتی ممنوع است

کمال اطهاری/کارشناس اقتصاد مسکن‌
مدتی است دولت در نظر دارد بورس املاک و مستغلات را با فروش متری و سازوکارهای دیگـــــــــر راه‌اندازی کند. اصول اولیه اقتصاد این نوع فعالیت را نمی‌پذیرد. حتی در چهارجوب اقتصاد توسعه هم این بحث قابل گفت‌و‌گو نیست. از پیش از انقلاب و در برنامه اول توسعه، ورود مسکن به بورس به‌عنوان توصیه بود. در برنامه سوم توسعه راه‌اندازی سیستم رهن ثانویه مطرح شد. این نحوه حضور مسکن در بورس است و در همه دنیا هم وجود دارد. تنها راه درست حضور مسکن در بورس هم بازار رهن ثانویه است.

در رهن ثانویه بانک مسکن یا هر بانکی که وام مسکن به تولید‌کننده داده و به‌صورت اقساطی به مصرف‌کننده منتقل شده است، مصرف‌کننده متعهد است پرداخت را قسطی انجام دهد. این یک سیستم تعهدی برای کسب درآمد توسط بانک است. اوراق رهن ثانویه بر این اساس منتشر می‌شود. به این ترتیب بانک تعهد به پرداخت را در سیستم بورس می‌فروشد. به این ترتیب منابع بانک غنی می‌شود و بانک‌ها مجبور نیستند از بانک مرکزی استقراض کنند. همچنین کسی که می‌خواهد وام مسکن بگیرد مجبور نیست آورده کلانی داشته باشد. این سیستم سالمی در چارچوب اقتصاد نئوکلاسیک و برای ورود بخش مسکن به بورس است.

البته احتیاط‌های لازم، مقررات و صندوق‌های پشتیبانی برای کم درآمدها باید وجود داشته باشد. پس ورود مسکن به بورس اول نهاد‌سازی می‌خواهد. حداقل 20سال است که ورود مسکن به بورس به‌صورت جدی در کشور مطرح است. اما عملیاتی نشده است.در چارچوب طرح جامع مسکن در سال 84 جزئیات آن روشن شد. صندوق‌های پشتیبانی از وام کم درآمدها، پشتیبانی از سکونتگاه‌های غیررسمی و نظام استیجار در طرح جامع مسکن آمده است.اما همه این طرح‌ها کنار گذاشته شد.

الان که بازار بورس رونق گرفته و بخش مولد اقتصاد می‌تواند از آن بهره‌مند شود چگونه دولت می‌خواهد املاک را وارد بورس کند؟ در حالی که دولت اعلام می‌کند زمین زیادی برای ساخت و ساز در اختیار ندارد. فروش متری یعنی سوداگری مطلق. از طرفی گفته می‌شود قیمت مسکن با سوداگری افزایش یافته بعد فروش متری خود نوعی سفته بازی است. مزایده املاک در بورس برای مصرف نیست بیشتر برای ارزش دارایی است.

به‌نظر می‌رسد با راه‌اندازی بورس املاک، بر حباب مسکن دمیده شود. زمین‌هایی که دولت تملک کرده برای ساماندهی بازار و زمین و مسکن و جلوگیری از افزایش قیمت است. طبق ماده یک قانون زمین شهری زمین‌هایی که دولت تملک کرده برای ساماندهی بازار زمین و مسکن و تأمین مسکن کم درآمدها مصرف کند و دولت اجازه ندارد این زمین‌ها را وارد بورس کند.

کپی