چرا قانون پیش فروش ساختمان پرونده های قضایی را کم نکرد؟

برج شکایت ها روی پایه های یک قانون!

حقوقی /
شناسه خبر: 453102

امید این بود که با تصویب و اجرای قانون پیش فروش ساختمان این حوزه بی ضابطه و پرشکایت سامانی گیرد و دیگر شاهد تشکیل پرونده هایی با دهها و صدها شاکی نباشیم اما در حالی که 9 سال از تصویب قانون پیش فروش ساختمان و ابلاغ دستورالعمل این قانون از سوی وزارت راه و شهرسازی می‌گذرد، همچنان بحث‌ها درخصوص اجرای این قانون پایان نیافته است.

 یکی از مهم‌ترین دلایل اختلاف بر سر این قانون 25 ماده‌ای، پیش‌بینی نشدن ضمانت اجراها و توجه نکردن به نظرات سازمان‌های مربوط به هنگام تصویب این قانون است. البته مسئولان وزارت راه و شهرسازی برای برداشتن موانع اجرایی این قانون، اصلاحیه‌ای را تنظیم کرده و در اختیار مجلس شورای اسلامی قرار داده‌اند، اما با وجود این، به نظر می‌رسد که این اصلاحیه هم نتوانسته نظر منفی منتقدان قانون پیش فروش ساختمان را تغییر دهد و مشکلات پیش رو در این زمینه را حل کند. در این میان مشکلات قانونی پیش فروش ساختمان در استان‌هایی که بازار مسکن و ساخت و ساز در آنها رو به توسعه است بیشتر است.
مهدی سهرابی درخشان- معاون منابع انسانی دادگستری استان البرز و مستشار دادگاه تجدید نظر که تاکنون به بسیاری از پرونده‌های قضایی درخصوص پیش فروش ساختمان در استان البرز رسیدگی کرده است با بیان اینکه در حال حاضر حجم بسیاری از پرونده‌های قضایی در این استان مربوط به تخلفات پیش فروش ساختمان است، مهم‌ترین علت آن را پیش‌بینی نشدن زمینه‌های اجرایی در این قانون دانسته و می‌گوید: پیش از تصویب قانون پیش فروش ساختمان باید به بسیاری از موارد جهت اجرای صحیح این قانون و ضمانت اجراهای آن توجه می‌شد که متأسفانه اقدامی در این خصوص صورت نگرفته است.
 مقصران اجرایی نشدن قانون پیش فروش ساختمان
این مقام قضایی با بیان اینکه دفاتر اسناد رسمی، مشاوران املاک و مردم مهم‌ترین عواملی هستند که باعث بروز برخی مشکلات در هنگام عقد قراردادهای پیش فروش ساختمان می‌شوند، می‌افزاید: طبق قانون، قراردادهای پیش فروش ساختمان باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود. اما از آنجایی که پایان ساعت کاری دفاتر ثبت اسناد رسمی ساعت 14 است و از طرفی دیگر مردم به طور معمول بعد از ظهر‌ها برای خرید به مشاوران املاک مراجعه می‌کنند امکان ثبت قرار داد در دفاتر اسناد رسمی وجود ندارد. از سوی دیگر بر اساس قانون، مشاوران املاک موظفند طرفین قرارداد را به دفاتر اسناد رسمی  راهنمایی کنند که به طور معمول از این کار خودداری می‌کنند.
از این رو مردم نیز به دلیل اطلاع نداشتن از قوانین موجود اقدام به بستن قراردادهایی می‌کنند که برای خودشان دردسرساز می‌شود. چرا که در قانون فعلی پیش‌فروش ساختمان قانونگذار هیچ گاه نگفته قراردادهایی که برخلاف قانون پیش فروش تنظیم شده فاقد اعتبار است و از طرفی دیگر وقتی طرفین می‌بینند شکایت‌شان در محاکم پذیرفته می‌شود، دیگر لزومی نمی‌بینند که قراردادشان در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شود یا با حساسیت بیشتری نسبت به این موضوع اقدام کنند. سهرابی درخشان،  بیشترین پرونده‌های تشکیل شده در مجتمع‌های قضایی درخصوص پیش فروش ساختمان را الزام به انجام تعهدات، الزام به تنظیم سند رسمی، الزام به تکمیل یا رفع نواقص و تحویل آپارتمان، الزام به اخذ پایان کار و صورت‌ مجلس تفکیکی نام می‌برد از سوی دیگر عمده ترین دعاوی که از سوی فروشنده علیه خریدار در مراجع قضایی مطرح می‌شود درخصوص الزام به پرداخت ثمن مورد معامله است. این مقام قضایی  معتقد است؛ قانون پیش‌فروش ساختمان قانون خوبی است و در آن جرم‌زدایی هم پیش‌بینی شده اما به دلیل آنکه به درستی اجرا نمی‌شود مشکلات زیادی را به وجود آورده است. از این رو برای رفع چالش‌هایی که در این قانون وجود دارد، کمیسیون‌های تخصصی مجلس شورای اسلامی در حال بررسی و اصلاح مواد این قانون هستند.
مستشار دادگاه تجدید نظر با بیان اینکه دریافت علت یا علل اجرا نشدن قانون پیش‌فروش ساختمان و به دست آوردن راهکارهای کاهش پرونده‌هایی که در این حوزه در دادگاه‌های حقوقی تشکیل می‌شود از موضوعات حائز اهمیت است، می‌افزاید: از آنجایی که حجم زیادی از پرونده‌های قضایی مربوط به پیش‌فروش ساختمان در استان البرز تشکیل شده است، کانون سردفتران و دفتریاران و مرکز امور وکلای قوه قضائیه این استان قرار است در تیرماه سال آینده همایشی با محوریت‌های «دانش‌افزایی عموم اشخاص جامعه در زمینه پیش‌فروش آپارتمان و قوانین مرتبط با آن و همچنین حل ابهامات موجود؛ ساماندهی و نظام‌مند کردن بحث پیش‌فروش آپارتمان‌ها با تقویت چرخه‌ مدیریت دانش به ‌منظور هم‌افزایی علمی، تقویت ارتباط دانشگاه و نیازهای جامعه در زمینه‌ پیش‌فروش ساختمان‌ها و مطالعه‌ تطبیقی موضوع پیش‌فروش آپارتمان در کشورهای مختلف جهت دستیابی به الگویی اجرایی و مناسب، برگزار شود و ما امیدواریم از این طریق هم گره‌های این قانون آسیب شناسی شود و هم اطلاع‌رسانی‌های مفیدی در زمینه پیش‌فروش آپارتمان و ساختمان برای عموم شهروندان در سراسر کشور صورت گیرد.»
 99 درصد ساختمان‌ها فاقد شناسنامه فنی ساختمان هستند
اظهارات معاون منابع انسانی دادگستری استان البرز مبنی بر اینکه برخی مشاوران املاک در تخلفات پیش‌فروش ساختمان‌ها نقش به سزایی دارند را با حسام عقبایی - وکیل دادگستری و نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک در میان می‌گذاریم. عقبایی در این باره می‌گوید: در اساس بحث پیش‌فروش ساختمان می‌تواند هم تهدید و هم فرصت برای مردم باشد. در کل پیش‌فروش ساختمان در ایران اگر براساس ضوابط و قوانین محکم نباشد قاعدتاً تبدیل به تهدید می‌شود و فرصت را برای سودجویی و کلاهبرداری و فروش یک خانه به چند نفر  و مشکلات متعدد حقوقی فراهم می‌کند. بنابراین اگر یک قانون منسجم، کارا و جامع داشته باشیم به حتم پیش‌فروش مسکن را تبدیل به فرصت می‌کند. به عبارتی ساده‌تر بسیاری از مردم که توانایی خرید نقدی خانه را ندارند، می‌توانند به مرور زمان و در مدت یک یا چند سال مبلغ خانه‌ای که پیش خرید کرده بودند را پرداخت کنند. در واقع این کار فرصتی مناسب برای خانه‌دار شدن مردم است.
 وی در ادامه با بیان اینکه درخصوص پیش‌فروش ساختمان قانون خوبی در کشور نداریم، می‌گوید: در سال 1388 مجلس شورای اسلامی درصدد تدوین قانون جدیدی درخصوص پیش‌فروش ساختمان برآمد. با این هدف که از طریق این قانون از سوء استفاده برخی افراد تبهکار جلوگیری شود. بدین ترتیب پس از شش ماه تحقیق و بررسی در نهایت این قانون تدوین و تصویب شد. اما متأسفانه به دلیل آنکه قانونگذار به نظرات بخش خصوصی و فعالان صنعت ساختمان که حدود 300 صنعت و هزار و 300 شغل و ادارات و سازمان‌هایی از جمله سردفتران و دفاتر اسناد رسمی، مشاوران املاک، کانون انبوه‌ سازان، شهرداری‌ها و شهرسازی، نظام مهندسی و... است توجهی نکرده، باعث شد تا مجریان این قانون با ایرادات بسیار اساسی و کلیدی روبه‌رو شوند که مورد نقد همه فعالان حوزه ساختمان قرار گرفت.
از این رو بار دیگر این قانون در مجلس شورای اسلامی برای رفع ایرادات به مدت پنج سال مورد بررسی قرار گرفت که این بار با دعوت کارشناسان،  سازمان‌ها و نهادهای مرتبط با حوزه ساختمان از نظرات آنها استفاده شد. یکی از مواردی که زمان زیادی برای اصلاح آن برد ماده 24 است که به طور کامل مشاوران املاک از انجام قرارداد پیش‌فروش منع شده و برای متخلفان در این حوزه کیفر تعیین شده است. چرا که مردم برای خرید ساختمان به نخستین مکانی که مراجعه می‌کنند مشاوران املاک است از این رو نوشتن این آیین‌نامه کار بسیار سختی بود.
وقتی یک قانون شش ماهه نوشته شود اما نوشتن آیین‌نامه اجرایی آن 5 سال طول بکشد، نشان دهنده ایرادات ذاتی در قانون است. اما بعد از اینکه قانون پیش‌فروش ساختمان در سال 1393 تصویب شد درعمل تاکنون قابلیت اجرایی در جامعه پیدا نکرده است. علت آن این است که زیرساخت‌های لازم برای همه فعالان حوزه ساختمان در این قانون دیده نشده است. در واقع ما برای اینکه تهدید را تبدیل به یک فرصت کنیم آنقدر عقب و عقب رفتیم تا اینکه از آن سوی بام افتاده‌ایم. به عبارت ساده تر به دلیل آنکه این قانون قابلیت اجرایی ندارد مردم از انجام آن فرار می‌کنند. دلیل آن هم این است که در این قانون نه الزام داشتن شناسنامه فنی و شناسنامه تخصصی وجود دارد و نه منافع فروشنده و خریدار دیده شده است. یعنی در قانون قید نشده است که اگر خریدار و فروشنده طبق قرارداد به تعهدات‌شان عمل نکنند، چگونه می‌توانند احقاق حق کنند.
عقبایی می‌افزاید: اما یکی دیگر از ایراداتی که این قانون دارد این است که در آن قید شده هم ساختمان و هم تک تک واحدهای آپارتمانی باید شناسنامه فنی واحد داشته باشند تا بتوان آن را پیش‌فروش کرد. منظور از شناسنامه فنی واحد این است که اگر شما طبقه پنجم هستید باید برای آن واحد شناسنامه فنی وجود داشته باشد. در صورتی که درهمین تهران که پایتخت ایران است بیش از 99 درصد ساختمان‌ها هنوز شناسنامه فنی ساختمان ندارند چه برسد به شناسنامه فنی واحد. از سویی دیگر وزارت راه و شهرسازی و شهرداری و سازمان نظام مهندسی اصلاً قانونی برای تدوین شناسنامه فنی واحد نداشتند و می‌گفتند که نمی‌دانیم متولی اجرای صدور شناسنامه فنی واحد چه کسی است. به عنوان مثال وقتی نوزادی متولد می‌شود ما می‌توانیم برای او شناسنامه بگیریم. خانه هم باید ساخته شود تا بتوان  برای آن شناسنامه فنی صادر کرد. حال آنکه شناسنامه فنی از ابتدای کار ساختمان درخصوص اسکلت و لوله کشی و ... به مرور صادر می‌شود تا زمانی که ساختمان پایان یابد. پس وقتی که می‌خواهند ساختمان را پیش‌فروش کنند نمی‌توانند بگویند که شناسنامه فنی برای آن صادر کنید. درواقع این امر اشتباهی بود که در قانون به آن اشاره شده بود که باید شناسنامه فنی واحد باشد تا پیش‌فروش صورت گیرد. دقیقاً این به این معنا است که قبل از ازدواج دو نفر،  ابتدا یک شناسنامه کودک صادر کنند فقط به این دلیل که این دو نفر می‌خواهند باهم ازدواج کنند!
در واقع وزارت راه و شهرسازی هم بعد از پنج سال تشخیص داد که این قانون قابلیت اجرایی ندارد و عدم اجرای این قانون خودش از موجبات تخلفات عدیده شده است.
به گفته نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک، به غیر از این موارد ، موضوعات دیگری که قانونگذار پیش‌بینی کرده است هنوز اجرایی نشده است. از این رو به دلیل آنکه این قانون نیاز به اصلاح داشت، در چند ماه گذشته مجدداً اصلاحیه قانون پیش‌فروش ساختمان در مجلس شورای اسلامی کلید خورد که تاکنون حدود  10 تا 15 ماده آن در کمیسیون‌های تخصصی مصوب شده است و در حال طی کردن مابقی مسیرش است. لذا این موضوع بحث کلی است و تا زمانی که اصلاح نشود و همه فعالان ساختمان، از تولید تا فروش در این قانون دیده نشوند قاعدتاً این قانون نمی‌تواند اجرا شود بخصوص مشاوران املاک که از عقد قرارداد پیش‌فروش ساختمان منع شده‌اند. درصورتی که صدها سال است که مشاوران املاک در حوزه خرید و فروش مبایعه‌نامه را تنظیم کرده و طبق تاریخ مورد توافق خریدار و فروشنده  وقت برای دفترخانه اسناد رسمی تعیین  می‌کنند و اگر یکی از طرفین حضور نداشته باشد عدم حضور صادر می‌شود. اما در حوزه پیش‌فروش ساختمان‌ها وضعیت متفاوت‌تر است زیرساخت‌های لازم برای این کار وجود ندارد و باید مشاوران املاک  در این حوزه دیده شوند چون مردم ابتدا به مشاوران املاک مراجعه می‌کنند وقتی این قانون نقص دارد و وقتی یک گوشه آن دیده نشده باشد، قابلیت اجرا پیدا نمی‌کند.
مردم از قانون پیش‌فروش آگاهی ندارند
دکتر محمدرضا دشتی اردکانی- رئیس کانون دفترداران ثبت اسناد رسمی نیز درباره مهم‌ترین دلایل اجرا نشدن قانون پیش‌فروش ساختمان می‌گوید: نخستین دلیل، ماده 4 این قانون است که درخصوص ثبت قرارداد پیش‌فروش ساختمان در دفاتر اسناد رسمی است. دومین دلیل نیز داشتن پروانه ساخت و شناسنامه فنی است. در واقع بر اساس این قانون برای فروشندگان تکلیف شده است، ساختمان‌های پیش‌فروش علاوه بر پروانه ساخت باید شناسنامه فنی ساختمان نیز داشته باشند. یعنی برخی شهرداری‌ها با همکاری معاونت‌های پیشگیری از وقوع جرم دادگستری استان‌ها مکلف شدند که شناسنامه‌های فنی صادر کنند و هم اکنون نیز این قانون در سطح کشور در حال تدوین است. اما سومین عامل ناآگاهی مردم از قوانین پیش‌فروش ساختمان است. در واقع متقاضیان پیش‌فروش ساختمان نمی‌دانند با تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی چه سودی نصیب‌شان می‌شود. بنابراین وظیفه صدا و سیمای جمهوری اسلامی و اداره فرهنگ وارشاد اسلامی است که با همکاری اداره ثبت اسناد رسمی درخصوص پیش‌فروش ساختمان‌ها و مزایای ثبت سند در دفاتر اسناد رسمی به مردم اطلاع‌رسانی کنند. چهارمین عامل نیز کوتاهی برخی انبوه‌ سازان و مشاوران املاک است. چرا که طبق قانون انبوه‌سازان و برخی از مشاوران املاک باید همکاری می‌کردند مردم را به دفاتر اسناد رسمی راهنمایی می‌کردند که متأسفانه در این خصوص کوتاهی کردند و همین موضوع نیز باعث می‌شود تا برخی افراد سودجو یک آپارتمان را به چند نفر به فروش می‌رسانند. حال آنکه طبق ماده 22 قانون ثبت اسناد رسمی، دولت کسی را مالک می‌داند که اطلاعات ملکی وی در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد. اما متأسفانه مردم خودشان دستی مبایعه نامه می‌نویسند و بعضاً هم به مشکل برمی‌خورند. همانند پروژه نگین همان طور که در جریان هستید هر واحد را به چندین نفر فروختند و زندگی بسیاری از مردم را با عدم تنظیم سند رسمی تباه کردند.
دکتر دشتی اردکانی در ادامه می‌افزاید: بحث قانون پیش‌فروش ساختمان یک بحث حقوقی جدید است که مردم از آن اطلاعی ندارند. به نظرم اگر در قانون پیش‌فروش ساختمان به همه موضوعات از جمله هزینه‌هایی که مشاوران املاک و دفترخانه‌های اسناد رسمی هنگام پیش  فروش ساختمان دریافت می‌کنند پرداخته شود و این اطلاعات در اختیار مردم قرار گیرد، قطعاً این قانون براحتی اجرا می‌شود. از این رو برای رفع مشکلات با درخواست حدود 30 نفر از نمایندگان مجلس شورای اسلامی، این قانون برای اصلاح برخی مفاد  درحال بررسی است ‌ که هم اکنون با برگزاری جلسات مختلف تا 9 ماده این قانون بررسی و اصلاح شده است.
درحال حاضر قرار است بعد از رفع نواقص این قانون برای بررسی نهایی در اختیار کمیسیون حقوقی مجلس قرار گیرد. لازم به ذکر است که تکلیف اصلاحات قانون پیش‌فروش ساختمان در همین مجلس مشخص خواهد شد و به‌طور حتم با اصلاحات و تغییرات پیش‌بینی‌ شده، مشکلات عدم اجرای آن برطرف خواهد شد.